Il pegno mobiliare

Il diritto di pegno è il diritto che possiede il creditore sopra un oggetto rimessogli in garanzia dal suo debitore o da un terzo. Esempio: la rimessa di titoli a una banca in garanzia per un credito.

La forma del contratto è libera: preferibile però in pratica è la forma scritta, onde evitare ogni contestazione. In linea generale è possibile costituire una cosa mobile in pegno soltanto trasferendo il possesso al creditore pignoratizio. Eccezioni: bestiame, battelli, aviogetti.

 

Il pegno immobiliare

Nel pegno immobiliare, l'oggetto del pegno è un immobile. Il pegno è costituito mediante contratto notarile, cui deve far seguito l'iscrizione nel Registro fondiario.

 

L'ipoteca

Con l'ipoteca il debitore garantisce con il bene ipotecato; inoltre, se il ricavo di quel bene non è sufficiente, il debitore risponde anche con tutti gli altri beni che ha. L’ipoteca deve essere iscritta nel Registro fondiario. Nel Registro fondiario devono essere iscritti anche i nomi del debitore e del creditore. Per l’iscrizione iniziale di un’ipoteca come pure per i trasferimenti successivi, occorre l’atto notarile. L’ipoteca non è la prova dell’esistenza di un credito, ma solo un’attestazione del Registro fondiario che il fondo è gravato da un pegno fino ad un importo massimo stabilito. L'ipoteca viene principalmente usata come garanzia per crediti in conto corrente o crediti di costruzione il cui importo può variare.

 

La cartella ipotecaria

È un titolo di credito (cartavalore). La cartella ipotecaria deve essere iscritta nel Registro fondiario, dove deve essere indicato il nome del debitore (il nome del creditore può essere menzionato). Come cartavalore, la cartella ipotecaria incorpora il diritto di credito, per cui il credito può essere ceduto solo con la consegna del titolo. Perciò la cartella ipotecaria può essere facilmente trasferita. Con la cartella ipotecaria, il debitore garantisce con il debito ipotecaria, ma è responsabile anche con tutti gli altri beni che ha. Salvo disposizione contraria, il creditore e il debitore possono denunciare il rimborso della cartella ipotecaria con il preavviso di 6 mesi.

 

La rendita fondiaria

Come la cartella ipotecaria, anche la rendita fondiaria è un titolo. È sempre più rara perché ha dei termini di disdetta molto lunghi (periodo di 6 anni per il debitore, 15 anni per il creditore, con preavviso di un anno). Non vi è debitore responsabile personalmente: che risponde è solo il fondo gravato. La rendita fondiaria si utilizza soprattutto per i fondi agricoli.

 

L'ipoteca legale

L'ipoteca legale è regolata dall'art. 837 all'art. 841 del CCS.
L'ipoteca legale nasce per legge e non per contratto. L'ipoteca legale di diritto pubblico (es. imposte e oneri derivanti dal fondo, come contributi di miglioria per la costruzione di una nuova strada) vale anche se non iscritta nel Registro fondiario. Danno inoltre diritto ad ottenere l'iscrizione di un'ipoteca legale:

  1. Il credito residuo del venditore nei confronti del compratore di un immobile;
  2. I crediti derivati dalla divisione fra coeredi;
  3. I crediti degli imprenditori o degli artigiani, relativi alla costruzione, trasformazione, ecc. di un immobile.

 

L'accensione di un'ipoteca legale deve essere effettuata entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori eseguiti dall'imprenditore o dall'artigiano. Da notare che non basta che l'artigiano inoltri la sua domanda d'iscrizione a Registro fondiario prima della scadenza del termine di tre mesi dalla fine dei suoi lavori; occore che entro questo termine l'ipoteca sia stata iscritta.
Lo scopo dell'ipoteca legale è di cautelare gli aventi diritto, accordando loro una garanzia reale. Nel caso del venditore, l'iscrizione può aver luogo quando il compratore non paga integralmente il prezzo dell'immobile; per gli imprenditori e gli artigiani l'iscrizione può aver luogo quando il committente non fa fronte ai suoi impegni contrattuali non pagando ad esempio gli acconti pattuiti.
La specificazione di legale distingue questo tipo di pegno delle ipoteche in senso generale che sorgono su base contrattuale e garantiscono l'adempimento di un mutuo.
L’iscrizione dell’ipoteca legale va fatta dall’artigiano o imprenditore interessato. Non è quindi necessario il consenso del proprietario del fondo. Occorre però che questi abbia riconosciuto il credito dell’imprenditore, e ciò anche nel caso in cui l’artigiano abbia trattato con un imprenditore. Se il proprietario rifiuta di riconoscere il credito, l’artigiano dovrà rivolgersi al giudice, chiedendo che il credito gli venga riconosciuto giudizialmente. Se il processo minaccia di andare per le lunghe, il creditore può sempre chiedere al giudice, entro il termine perentorio di tre mesi dall’ultimazione dei lavori, che sia ordinata un’iscrizione di ipoteca legale provvisoria.

Con il pegno immobiliare il creditore ottiene un diritto reale sui beni pignorati: nel caso in cui l’immobile dovesse essere venduto a causa di un pignoramento o di un fallimento, il ricavo della vendita deve in primo luogo essere versato al creditore pignoratizio.
Un immobile può essere gravato da più pegni immobiliari: questi pegni saranno quindi di I grado, di II grado, di III grado ecc.
Se, ad esempio, dovesse essere pagata un'ipoteca di I grado, questa viene cancellata e il suo posto resta libero, a disposizione del debitore: le ipoteche posteriori possono subentrare solo se così è iscritto a registro. Con il ricavo della vendita dell'immobile, si pagherà prima l'ipoteca di I grado, in seguito quella di II grado, ecc. È chiaro che, per il creditore, l'ipoteca più sicura è quella di I grado. Per questo motivo, sui prestiti garantiti da ipoteche di II grado, ecc. l'interesse richiesto è maggiore.
Oltre alle ipoteche di I grado, II grado, ecc, esistono pure la 1. e la 2. ipoteca, ecc. La 1. e la 2. ipoteca possono essere, per esempio, ambedue di I grado.